QUE ES HIPOTECA? SE PUEDE COMPRAR UN BIEN HIPOTECADO?

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual sirvió de garantía el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u obligación con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Aquí vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual surge la obligación o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pública, y si es el caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer en la misma escritura, pues así lo establece el artículo 2434 del código civil Colombiano.

La hipoteca deberá inscribirse en el Registro de instrumentos públicos, pues este requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto así que la hipoteca no se entenderá constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal inscripción.

El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor pueda perseguir los demás bienes del deudor aunque esos bienes no estén hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el cumplimiento de lo contratado, podrá perseguir tanto los bienes hipotecados como los no hipotecados del deudor.

La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por accesión son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesión se convierten en inmuebles, dice el artículo 658 del código civil:

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo e que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:

1. Las losas de un pavimento.
2. Los tubos de las cañerías.
3. Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.
4. Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.
5. Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas, que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.
6. Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean arte del suelo mismo o de un edificio.

Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer a terceros.

Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las indemnizaciones que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes asegurados.

Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el cumplimiento de la obligación principal, es decir que una vez se paga lo adeudado o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

SE PUEDE COMPRAR UN BIEN HIPOTECADO?

En Colombia  los bienes inmuebles gravados con Hipoteca, son susceptibles de compraventa, debido a que la garantía constituida permite perseguir el bien en cabeza de quien aparezca registrada la propiedad.



Lo anterior por cuanto la cesión del crédito hipotecario no requiere escritura pública, se realiza por nota suscrita por el sedente (acreedor hipotecario) en la primera copia de la escritura pública, la cual presta mérito ejecutivo, expresando su intención de ceder y la identificación del cesionario.

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