QUE ES EL AVALÚO CATASTRAL?

Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende por auto-avalúo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.

En los municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero Municipal.

Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al Catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de uso.

Un tema constante de consulta es cuál es el precio que se debe establecer en la Escritura Pública de compraventa.



El precio de venta es el acordado libremente por las partes, el cual puede ser mayor o menor al avalúo catastral, sin embargo, si el precio acordado entre las partes es mayor al del avalúo catastral, será sobre ese valor elegido entre las partes que se liquidarán los derechos notariales, beneficencia y registro.

El precio de venta es el acordado libremente por las partes

Por ejemplo, si el avalúo catastral de un inmueble es de 80 millones y las partes convienen el previo en 100 millones, tanto en Notaría como en Registro pagarán los porcentajes correspondientes sobre los 100 millones de pesos.  De otro lado si el avalúo es de 100 millones y las partes acuerdan un precio de venta de 80 millones, todos los gastos deberán ser pagados sobre 100 millones

Es una práctica común mantener el valor de venta sobre el valor del avalúo cuando el mismo es más elevado, esta práctica se justifica en el ahorro que se consigue al pago de los derechos notariales y de beneficencia y registro.

En atención  a lo común del comportamiento anterior, exponemos a continuación algunos aspectos que deberían tener en cuenta antes de acordar un precio de venta menor al real.

1. Ninguna institución financiera va a aceptar un valor de venta menor al real.
2. Puede que la solicitud venga del vendedor quien no querrá pagar ganancia ocasional por vender con un precio superior del costo fiscal del mismo.  Si el comprador acepta esta solicitud está asumiendo el problema y en 2 años, al vender,  será él quien tenga que pagar el impuesto.
3. Toda la información de las transferencias realizadas en la Notaria a nivel nacional es enviada en el mes siguiente a  la DIAN  y a la Unidad de lavado de activos  por lo que la diferencia entre el valor real y el que se establece en la escritura no tiene ninguna justificación para efectos judiciales.
4. No es posible probar en contra de lo que establece la Escritura Pública.
5. Para el comprador la diferencia del valor es un gasto que no es justificado.
6. Con el sistema que la DIAN utiliza actualmente -MUISCA- se debe tener en cuenta que los cruces de información con entidades bancarias y traslados de dinero, deben estar siempre justificados, por lo que si el comprador retira el dinero del banco, debe justificarlo en su totalidad. Al igual, si el vendedor ingresa el dinero de la venta al banco, debe justificarlo en su totalidad.

Diferencia entre avalúo comercial y catastral

La diferencia está en que el avalúo catastral permite conocer la riqueza inmueble de un país y son establecidos para fijar la base sobre la cual se aplican las tarifas para el cobro de los impuestos directos e indirectos de la propiedad raíz; y el avalúo comercial es el que determina el valor comercial de un inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y a recibir respectivamente por una propiedad.

Ver nuestras credenciales y certificaciones  en el siguiente link:

http://businessgroupcorp.blogspot.com/2012/01/avaluos-y-servicios-inmobiliarios_17.html

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